전세 사기 예방법 2025년 체크리스트 계약 전에 반드시 확인하세요!

전세 계약을 준비하고 계신가요?
겉으로는 멀쩡한 집, 임대인이 정상처럼 보여도
계약 후 뒤늦게 사기를 당하는 경우가 해마다 늘고 있습니다.

특히 ‘깡통전세’, ‘무자본 갭투자’, ‘명의 도용’ 등의 수법은
조금만 방심해도 수천만 원에서 수억 원의 전세금을 날릴 수 있어요.

이번 포스팅에서는 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 전세 사기 예방법을
등기부등본 보는 법부터 전세보증보험, 확정일자까지 2025년 최신 정보로 정리해드립니다!

 

 

 

 

 

✅ 전세 사기란?

전세 사기는
임대인이 고의적으로 계약 조건을 속이거나, 담보·세금 체납으로 임차인의 전세금을 돌려주지 못하게 되는 행위를 말합니다.

📌 대표적인 전세 사기 유형

• 깡통전세: 집값 < 전세금 → 집 경매 시 전세금 회수 불가
• 명의 도용 계약: 진짜 집주인이 아닌 사람이 임대인 행세
• 계약 후 보증금 돌려주지 않기: 세입자 많은 다가구주택, 경매 유도 등
• 근저당 숨기기: 을구 확인 안 하고 계약 시 큰 손실 발생

 

🧾 전세 사기 예방법 핵심 체크리스트

✅ 1. 등기부등본 확인은 필수 중의 필수!

• 대법원 인터넷등기소에서 열람 가능
• 소유자명 → 계약 상대자와 동일한지 확인
• 을구(근저당, 압류 등) 확인하여 채권 금액이 전세금보다 낮은지 확인

💡 전세금보다 선순위 채권이 많다면 = 위험한 깡통전세일 가능성

✅ 2. 전세보증금 = 시세 대비 70% 이내로 설정

• 주변 시세보다 터무니없이 싸거나 비싸면 의심
• 실거래가·시세 조회는 국토교통부 실거래가 시스템 이용
• 감정가 대비 전세금이 80% 이상이면 깡통 가능성 높음

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✅ 3. 임대인의 신분 확인 & 실소유자 대조

• 임대인 신분증 확인 + 등기부 소유자와 일치 여부 검토
• 법인 소유일 경우 대표자 확인 필수
• 중개사가 대신 계약서 작성 시 → 위임장 & 인감증명서 확인

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✅ 4. 전입신고 + 확정일자 = 대항력 + 우선변제권 확보

절차	효과
전입신고	대항력 발생 → 집주인 바뀌어도 전세보호 가능
확정일자 받기	우선변제권 확보 → 경매 시 보증금 일부 먼저 회수 가능

📌 전입신고 + 확정일자 둘 다 해야 전세금 보호 100%

✅ 주민센터 or 정부24에서 확정일자 무료 등록 가능
✅ 계약 당일 바로 신청하면 가장 안전

 

✅ 5. 전세보증보험 가입으로 안전장치 더하기

항목	설명
보증기관	HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증
가입조건	임대인의 동의 불필요, 임대차 계약서만 있으면 가능
보장내용	임대인이 보증금 못 돌려줄 경우 보험금으로 대체 지급
보증료	전세금의 0.1~0.2% 수준 (예: 1억 원 → 약 10만 원)

✅ 청년, 신혼부부 대상 보증료 일부 지원 가능
✅ 꼭 입주 후 전입신고 & 확정일자 받은 뒤 가입

 

✅ 6. ‘갭투자’ 다주택자 소유 부동산 주의

• 다주택자 중 전세 끼고 집을 돌려막기 하는 경우 많음
• 등기부등본상 집주인이 여러 채 보유 중일 경우 주의!
• 부동산 등기번호로 다른 집 보유 여부도 확인 가능

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✅ 7. 전세계약서 특약 사항 꼼꼼히 체크

📌 아래와 같은 문구를 특약사항에 반드시 기재하면 안전

• “전입신고 및 확정일자 지체 없이 신청 가능”
• “계약 해지 시 보증금 우선 반환”
• “보증금 반환이 지연될 경우 연체이자 지급”

✅ 중개사에게 맡기기 전에 직접 꼼꼼히 검토하는 습관 필요

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📢 실전 팁: 전세 계약 시 반드시 질문할 5가지

1. 이 집 실소유주는 누구인가요? (→ 등기부 확인)
2. 근저당/채권 설정은 얼마인가요? (→ 전세금보다 낮은지)
3. 주변에 비슷한 전세금은 얼마인가요? (→ 시세 비교)
4. 전입신고와 확정일자 바로 가능한가요?
5. 전세보증보험 가입 가능한가요?

 

❗ 전세 사기 예방법 요약

✔ 등기부등본 필수 확인 → 소유자, 근저당 여부
✔ 시세보다 과하게 높은 전세금은 피하기
✔ 전입신고 + 확정일자 = 전세금 보호의 핵심
✔ 전세보증보험으로 안전장치 강화
✔ 계약 상대, 특약사항, 중개사 설명 꼼꼼히 체크

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✅ 마무리

전세 계약은 단순히 좋은 집을 찾는 것만으로 끝나지 않습니다.
법적 권리를 갖추고, 위험 요소를 사전에 파악하는 것이 진짜 내 집을 지키는 방법입니다.

“좋은 집”보다 더 중요한 건 “안전한 집”입니다. 🏡

 

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